柯创盛：以突破思维推进观塘重建

观塘区议员柯创盛。（资料图）

文｜柯创盛

笔者身为观塘社区的持份者，一直关注市建局历来规模最大的重建项目——观塘市中心计划。虽然笔者对重建进展怀抱期待，却也对当前市场环境的挑战深感忧虑，尤其九龙东甲级写字楼的空置率持续高企，可能为项目推进埋下变数。根据2024年底的市场数据，观塘区的写字楼空置率达21.7％，居全港之首。在这种情况下，若重建项目的商业部分仍占高比例，恐怕会加剧当区甲级写字楼供应过剩的问题，更将大幅削弱观塘项目重新招标的吸引力。

尽管去年观塘区议会支持市建局在观塘重建项目中加入住宅元素，使其改为混合发展模式，融合住宅、商业、酒店、办公室、社区设施和休闲娱乐等多用途于一身，有关修订亦已先后得到城规会及行会的批准，不过由于商业比重仍高，因此即使从规划角度而言，混合发展能强化观塘市中心项目在未来九龙东发展的定位，但相信若于短期内重新将项目招标，市场仍需一段颇长的时间才能完全消化商业的部分。

面对过去一年多变的市场环境，市建局采取多项措施，突破当前发展困境，更将潜在危机转化为发展契机。除了采用“垂直城市”规划概念和“混合发展”模式外，据了解，市建局更针对市场变化，从商业和技术两个方向着手推进工作：在商业方面，透过收集本地、内地及海外发展商的意见反馈，深入研究并优化招标条款，以增强项目的市场竞争力；在技术方面，提前展开各项技术评估和前期工程准备，包括地下管线改道等基础设施更新，为后续的建造工程奠定坚实基础。

市建局可持续追踪、评估九龙东商厦的长期需求走势，同时将智慧城市建设融入九龙东发展理念，在必要时灵活调整观塘重建项目商、住与社区设施的配置比例，以增加对投资者的吸引力。

市建局现阶段已率先启动地下管线改道工程，展现出基建先行的前瞻性规划思维。观塘作为香港历史最悠久的社区之一，人口亦为香港第二多的区份，观塘重建项目的地下基础设施包括电力、供水及排污系统等，均已严重老化，亟需全面更新。这些工程不仅技术复杂，更涉及区域基础系统的衔接，必须做好前期规划，审慎推进。市建局提前介入基础工程优化，相信会缩短后续发展商的施工周期，减低复杂程度，显著提升发展商参与项目合作的吸引力。

市建局就旺角山东街／地士道街发展计划为有意投标的发展商提供了“项目发展促进服务”，建立局方与发展商于招标前的沟通机制，提升项目发展透明度。该项目早前已成功招标，相信这种经验将有助于大型重建项目招标工作的准备。若将相关服务推广、应用于观塘市中心这类规模更大、复杂程度更高的重建项目当中，按动态管理的策略，审时度势考虑不同因素，或有效提升招标成功率，值得特区政府认真考虑。

（作者系观塘区议员）